Ghar Ka Naksha Pass Kaise Karaye (घर का नक्शा पास कैसे कराएं): Process, Documents, Fees
Ghar ka naksha pass kaise karaye: nagar nigam ya panchayat mein building permission ki poori process, zaroori documents, 2026 fees aur kitne din lagte hain.
Ar. Akshat Chouhan
Urban Planner, B.Arch
Published 6 October 2026 · 8 min read · Reviewed by Er. Chayan Bansal
QUICK ANSWER
घर का नक्शा पास कराने के लिए licensed architect या engineer से बना नक्शा, जमीन के कागज और भरा हुआ form नगर निगम, नगर पालिका या पंचायत में जमा करना होता है। ज्यादातर राज्यों में अब यह online portal से होता है। fees Rs 10 से 50 per sq ft के बीच रहती है और सब ठीक हो तो 15 से 45 दिन में permission मिल जाती है। नियम हर राज्य में थोड़े अलग हैं।
KEY TAKEAWAYS
- बिना पास नक्शे के घर बनाना गैर कानूनी है, बाद में bank loan, बिजली connection और बिक्री में दिक्कत आती है।
- नक्शा सिर्फ उसी architect या engineer का चलता है जो उस नगर निगम में registered हो।
- जरूरी documents: registry, खसरा या नामांतरण, NOC, नक्शे की copies और affidavit।
- 2026 में fees लगभग Rs 10 से 50 per sq ft, छोटे शहरों में कम, metro में ज्यादा।
- setback और FAR के नियम राज्य से बदलते हैं, नक्शा बनवाने से पहले local bylaws पढ़ लें।
IN THIS GUIDE
घर का नक्शा पास कराना क्यों जरूरी है
घर का नक्शा पास कराना कानूनी जरूरत है। नगर निगम या पंचायत से building permission मिले बिना निर्माण शुरू करना गैर कानूनी माना जाता है। बाद में notice, जुर्माना और कुछ मामलों में तोड़फोड़ तक की नौबत आती है।
इसके अलावा तीन व्यावहारिक कारण हैं। home loan के लिए bank approved नक्शा मांगता है। बिजली और पानी का permanent connection भी इसी से मिलता है। और घर बेचते समय खरीदार सबसे पहले approved map ही पूछता है।
हमारे Indore studio में हर महीने ऐसे 4 से 5 परिवार आते हैं जिनका घर आधा बन चुका है और अब bank ने नक्शा मांग लिया है। उस समय compounding fees देकर regularise कराना पड़ता है, जो शुरू में पास कराने से 2 से 3 गुना महंगा पड़ता है। इसलिए पहले नक्शा बनवाएं, फिर पास कराएं, फिर नींव खोदें। नक्शा बनवाने की पूरी process हमारी घर का नक्शा कैसे बनाएं guide में है।
नक्शा कौन पास करता है: नगर निगम, नगर पालिका या पंचायत
आपका plot किस authority के अंदर आता है, यह सबसे पहले पता करें। इसी से form, fees और नियम तय होते हैं।
| Plot कहां है | Authority | Process | आम समय |
|---|---|---|---|
| बड़ा शहर (Indore, Bhopal, Jaipur) | नगर निगम / development authority | online portal, architect upload करता है | 15 से 30 दिन |
| छोटा शहर या कस्बा | नगर पालिका / नगर परिषद | online या offline, दोनों चलते हैं | 20 से 45 दिन |
| गांव | ग्राम पंचायत | simple form, कई राज्यों में sketch चलता है | 7 से 30 दिन |
| Colony या township | पहले colonizer का NOC, फिर authority | दो step | 30 से 60 दिन |
MP, Rajasthan, UP, Maharashtra और Gujarat जैसे ज्यादातर राज्यों में अब online building permission system है। नक्शा वहां registered architect या engineer ही upload कर सकता है। गांव की जमीन के लिए अलग नियम हैं, जो हमने गांव के घर के नक्शे वाली post में बताए हैं।
FROM THE STUDIO
plot खरीदने से पहले ही पता कर लें कि वह कौन सी authority में है और वहां का minimum road width क्या है। 20 फीट से कम सड़क वाले कई plot पर नक्शा पास ही नहीं होता।
घर का नक्शा पास कराने के लिए जरूरी documents
documents की list राज्य के हिसाब से थोड़ी बदलती है, पर मूल कागज हर जगह यही हैं।
- जमीन की registry या sale deed की copy।
- खसरा, खतौनी या नामांतरण (mutation) की copy, जिसमें आपका नाम मालिक के रूप में हो।
- property tax की latest receipt या NOC।
- colony हो तो colonizer या society का NOC।
- registered architect या engineer का बना नक्शा, 3 से 5 copies और soft copy (PDF और DWG)।
- architect का license number और undertaking।
- structural engineer का stability certificate (ज्यादातर राज्यों में G+1 से ऊपर के लिए)।
- मालिक का Aadhaar, photo और affidavit कि निर्माण नियमों के अनुसार होगा।
- खेती की जमीन हो तो diversion या land use change का order।
नक्शे में site plan, हर floor का plan, section, elevation, setback और area statement होना चाहिए। हमारी working drawings service में approval वाला यह पूरा set शामिल रहता है।
Step by step: नक्शा पास कराने की process
- plot के कागज जांचें: नाम, नाप और land use ठीक हो। किसी भी गलती को पहले सुधारें।
- registered architect से नक्शा बनवाएं जो local bylaws (setback, FAR, height) के अनुसार हो।
- architect online portal पर आवेदन करता है या offline form भरा जाता है।
- fees जमा करें। receipt संभाल कर रखें।
- authority का engineer site पर आता है और plot का नाप, सड़क और पड़ोस की दूरी जांचता है।
- कोई कमी हो तो objection आता है। 7 से 15 दिन में जवाब दें।
- सब ठीक होने पर building permission letter और मोहर लगा नक्शा मिलता है।
- निर्माण उसी नक्शे के अनुसार करें। बड़े बदलाव हों तो revised नक्शा पास कराएं।
- घर बनने के बाद completion certificate लें, तभी permanent बिजली और पानी connection मिलता है।
कई राज्यों में 1,500 या 2,000 sq ft तक के plot पर self certification या fast track scheme है, जिसमें architect की जिम्मेदारी पर 1 से 7 दिन में permission मिल जाती है। यह सुविधा हर राज्य में नहीं है, अपने शहर के portal पर जांचें। English में इसी process की पूरी जानकारी हमारी building plan approval process guide में भी है।
नक्शा पास कराने की fees 2026
fees का हिसाब built-up area पर लगता है, plot area पर नहीं। 2026 में ज्यादातर शहरों में यह Rs 10 से 50 per sq ft के बीच है। इसके अलावा कुछ और charges जुड़ते हैं।
| मद | अनुमानित खर्च | Note |
|---|---|---|
| Building permission fees | Rs 12,000 से 60,000 | Rs 10 से 50 per sq ft, शहर पर निर्भर |
| Development / betterment charges | Rs 5,000 से 30,000 | कुछ authorities में अलग |
| Labour cess | built-up cost का 1% | ज्यादातर राज्यों में |
| Architect की approval fees | Rs 8,000 से 25,000 | नक्शा बनाने की fees से अलग |
| Structural certificate | Rs 3,000 से 10,000 | G+1 और ऊपर के लिए |
गांव में पंचायत की fees Rs 500 से 5,000 तक ही रहती है। metro शहरों में ऊपर दिए आंकड़े से ज्यादा लग सकती है। पूरे घर के budget में इसे अलग line में रखें, इसकी जानकारी हमारी घर बनाने के खर्चे की 2026 guide में भी है।
FROM THE STUDIO
किसी agent को lump sum देने से बचें। हर fees की सरकारी receipt लें। हमने ऐसे मामले देखे हैं जहां agent ने पैसे लिए पर नक्शा कभी portal पर upload ही नहीं हुआ।
नक्शा reject क्यों होता है और कैसे बचें
नक्शा reject होने के 80 प्रतिशत मामले चार कारणों से होते हैं। इन्हें पहले से ठीक रखें तो objection नहीं आता।
- Setback कम छोड़ना: ज्यादातर bylaws में सामने 5 से 10 फीट, पीछे 3 से 10 फीट और बगल में 3 से 5 फीट खुला छोड़ना पड़ता है, plot size से बदलता है।
- FAR या ground coverage से ज्यादा बनाना: हर शहर में कितना area बना सकते हैं, इसकी सीमा है।
- जमीन के कागज में गड़बड़: नाम अलग, नाप अलग, या खेती की जमीन बिना diversion।
- सड़क की चौड़ाई कम: जरूरी minimum road width न होना।
- Unregistered व्यक्ति का नक्शा: कई लोग draftsman से सस्ता नक्शा बनवा लेते हैं जो portal पर upload ही नहीं हो पाता।
हमारे urban planner हर नक्शे को portal पर upload करने से पहले उस शहर के bylaws से मिलाते हैं। अलग अलग राज्यों के setback और FAR नियम समझने के लिए building bye laws, FAR और setback की guide देखें।
अगला कदम: approval ready नक्शा बनवाएं
हम नक्शा ऐसे बनाते हैं जो पहली बार में पास हो। floor plan design service में site plan, सभी floor plan, section, elevation और area statement मिलता है। Indore में हम portal पर upload और follow up भी करते हैं, इसकी जानकारी Indore में house design page पर है।
पहली सलाह free है। +91 73165 33888 पर call करें या contact@housedesignindia.com पर plot के कागज की photo भेजें। हम बताएंगे कि आपके शहर में क्या नियम लगेंगे।
WRITTEN BY
Ar. Akshat Chouhan
Urban Planner · B.Arch · House Design India
Akshat handles plot planning, setbacks, FAR and building plan approvals. Twelve years of dealing with development authorities across states means he knows what a sanction drawing needs before it is drawn.
Reviewed by Er. Chayan Bansal, Construction Management Expert.
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Frequently asked questions
घर का नक्शा पास होने में कितना समय लगता है?
सब कागज सही हों तो नगर निगम में 15 से 30 दिन और नगर पालिका में 20 से 45 दिन लगते हैं। गांव में पंचायत 7 से 30 दिन में अनुमति दे देती है। जिन राज्यों में self certification या fast track scheme है, वहां छोटे plot का नक्शा 1 से 7 दिन में पास हो जाता है। objection आने पर समय बढ़ जाता है।
नक्शा पास कराने की fees कितनी होती है?
2026 में building permission fees ज्यादातर शहरों में Rs 10 से 50 per sq ft built-up area पर लगती है। 1,200 sq ft के घर के लिए यह Rs 12,000 से 60,000 बैठती है। इसके साथ development charges, labour cess और architect की approval fees अलग से जुड़ती है। गांव में पंचायत की fees Rs 500 से 5,000 के बीच रहती है।
क्या बिना architect के नक्शा पास हो सकता है?
ज्यादातर नगर निगमों में नहीं। online portal पर नक्शा सिर्फ वहां registered architect या engineer ही upload कर सकता है। कुछ राज्यों में छोटे plot के लिए licensed draftsman या supervisor भी मान्य होता है। गांव में पंचायत कई बार simple sketch पर अनुमति दे देती है। अपनी authority से पहले पूछ लें।
बिना नक्शा पास कराए घर बना लिया तो क्या होगा?
authority notice दे सकती है और जुर्माना लगा सकती है। कई राज्यों में compounding fees देकर नक्शा बाद में regularise कराया जा सकता है, पर यह सामान्य fees से 2 से 3 गुना महंगा पड़ता है। setback या FAR का बड़ा उल्लंघन हो तो वह हिस्सा तोड़ना भी पड़ सकता है। bank loan और permanent बिजली connection में भी दिक्कत आती है।
पास किए नक्शे से अलग बनाने पर क्या होता है?
छोटे अंदरूनी बदलाव, जैसे दीवार या खिड़की की जगह, आम तौर पर चलते हैं। पर setback, floor की संख्या या built-up area बदलने पर revised नक्शा पास कराना जरूरी है। बिना इसके completion certificate नहीं मिलता। हमारी सलाह है कि बदलाव निर्माण से पहले architect को बताएं, ताकि वह revised drawing जमा कर सके।
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